吉林省白山市人民政府


白山市人民政府关于发布《白山市公有住房出售暂行办法》的通知
白山政发[1996]38号


白山市人民政府关于发布《白山市公有住房出售暂行办法》的通知 各县（市）、区人民政府，市政府各委局室、中省直企业：现发布《白山市公有住房出售暂行办法》，请遵照执行。 一九九六年六月二十一日 主题词：出售 住房 办法 通知抄送：市委各部门,人大、政协、纪委办公室, 市法院、检察院，白山军分区，各人民团体、 民主党派。白山市人民政府办公室

一九九六年六月十二一日

白山市公有住房出售暂行办法 第一条 为积极稳妥推进住房制度改革，逐步实现住房商品化，根据国务院和省政府关于深人城镇住房制度改革的有关政策规定结合我市实际制定本办法。第二条 本办法适用于白山市市区范围内的机关、团体、企事业单位的公有住房出售；各县（市）的公有住房出售，可参照本办法执行。第三条 市房产管理局是公有住房出售的主管部门，具体负责公有住房出售的监督、管理和指导工作。（一）申请售房。市房改办负责公有住房出售的审批。凡拟出售公有住房的产权单位，应当向房改办提交下列文书： 1、售房申请局（包括房屋位置、建筑年代、面积、结构、层数、分户简图和住房名单及出售方式）； 2、房屋产权证； 3、房屋售后维修办法。（二）价格评估。售房单位凭房改办签发的公房出售业务联系单到房产行政管理部门评估作价。（三）审核。房改办对经房产行政管理部门评估作价手的房屋依据有关政策进行审核；审核后签发公有住房出售批准书。售房单位依据批准书与购房人签订房屋出售契约书（须标明房改办批准售房文号）。售房单位持售房价格计算表、售房契约书到房改办进行成交价格审批。（四）产权变更。购房人须在付清房款后3个月内持人个购房申请、购房契约书、交款收据、身份证等证件到产权管理部门办理产权转移手续，领取房屋所有权证。房屋所有权证必须注明产权属性和产权比例。市房产行政管理部门是核发房屋所有权证的机关，其他任何部门或单位不得发放房屋所有权证；已发放的，必须收回作废。第五条 出售公有住房，一律房屋建筑面积计算。公有住房出售的价格计算，按下列规定执行：（一）市场价：按市场价格出售。（二）成本价：成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素。具体价格，每年由市人民政府予以公布。旧房的成本价按售房当年的成本价成新折扣。折旧年限，砖混结构房屋按50 年计算，砖木结构房屋按40年计算；使用年限已超过折旧年限60%的，按60% 计算。经过大修或设备更新的旧房和简易结构房屋，按有关规定重新评估确定。（三）标准价：按负担价和抵交价之和测定。市区1996年一套56平方米建筑面积新房的负担价，为1994年双职工年平均工资的3倍，每平方米为341.56 元；抵交价按双职工65年（男35年，女30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算，每平方米抵交价为216.34元。1996年标准成套住宅的标准价为每平方米557.90元。旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣计算。使用年限超过30年的，按30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定重新评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但不得低于新房抵交价的80%。成新折扣的计算公式： （负担价×2%+抵交价×20%÷30年）年折旧率= ×100% 标准价 1996年以标准价出售旧公有住房的年折旧率为1.5%，每平方米年折旧额为 8.27元。（四）工龄折扣：售房单位应当根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。1992年前为计算工龄折扣的终止期。其计算公式：每平方米年工龄折扣额=抵交价Y÷65。1996年工龄折扣额为 3.33元；每平方米工龄折扣额=3.33元×夫妇双方1992年前工具之和。离退休职工购房计算工龄折扣的时间按国家规定的离退休年龄计算。夫妻一方已去世，另一方末再婚的，其去茂职工的工龄可以合并计算。（五）购买现住房折扣：职工购买现住用的公有住房，可适当给予折扣；1996 年的折扣率为负担价的5%，每平方米折扣额为17.08元，以后逐年减少，2000 年前全部取消。现住房折扣计算公式：每平方米现住房折扣额=负担价×5% （六）一次付款折扣：售房单位对一次付清购房款的职工给予一次付款折扣。 1996年一次付款折扣率，可掌握在房屋实际售价的20%以内。（七）调剂因素：公有住房的实际售价应根据房屋所处的地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价（各项因素的调剂系数见附表）。（八）公有住房实际售价的计算公式：实际售价=[（标准价-年工龄折扣额 ×夫妇双方建立公积金前的工龄之和）×（1-年折旧率×已峻工使用年限）-负担价×现住房折扣率±地段差价±朝向差价±楼层差价-标准价×（结构系数± 外墙装修系数±暖气系数±单又窗系数±有无厕所系数±有无卫生间系数±上水系数±下水系数±厕所、厨房内有无瓷砖系数±供热水系数）] ×本套住宅建筑 ±防盗门±浴盆±地板差价。第六条 产权的确定，按下列规定办理：（一）职工以市场价购买的公有住房，产权归个人所有；可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。（二）职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有；使用五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按有关规定交纳有关税费后，收入归个人所有。（三）职工以标准价购买的公有住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承：产权比例，按当年售房标准价占成本价的比例确定；住用五年后可依法进入市场；在同等条件下，原售房单位有优先购买权和租用权，原售房单位已撤消的，房产行政管理部门有优先购买权和租用权，原售房单位已撤销的，房产行政管理部门有优先购买权和租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，按单位和个人各自的产权比例进入分配。（四）1993年底以前出售的公有住房，均须按当年的售房价占成本价的比例确定单位与个人产权；经购房人同意，也可按成本价补足购房款和利息后产权全部归个人所有。1994年1月1日以后出售的公有住房，一律按《白山市深化城镇住房制度改革实施方案》规定的公有住房出售政策进行规范。（五）职工参加集资建房的，可按照当年集资建房成本价和个人出资比例确定产权后，剩余部分可按1996年成本价购买。第七条 购买公有住房的付款，按下列规定执行：（一）对购房人一次性付清购房款的，售房单位可按本办法第五条第（六）项规定给予一次性付款优惠。（二）对分期付款的，分别情况，按下列规定办理： 1、凡属分期付款的，首期付款额不得低于实际售价款的30%。分期付款期限，新房为10年，旧房为5年。实行的分期付款应当计收利息，单位不得贴息，其利率按政策性抵押委托贷款利率计算。 2、购房人分期付款的，售房单位必须与购房人签订分期付款合同；购房人不属售房单位职工的，由购房人所在单位出具担保。 3、购房人在分期付款期间移居外地或死亡的，可由符合岁房条件的法定继承人承付。如法定继承人不符合购房条件或不愿购房的，由售房单位在已交的售房款中扣足租金和管理费后，余款退给购房者本人或法定继承人，不计付利息，房屋产权由售房单位收回。 4、在分期付款期间，购房人在市内变动工作的，原单位在予以办理有关调转手续前，必须通过经办银行和调入单位办理欠款转移手续，并由调入单位出具其欠付款的担保合同。（三）购习住房建设债券的，可以用住房建设债券抵交购房款；住房建设债券按银行活期储蓄利率计息。第八条 职工首次购买公有住房，免交契税，免交土地转让金，缓征5年城镇土地使用费。第九条 售房资金的管理，须按下列规定执行：（一）根据国务院房改领导小组[1996]1号文件规定，企业和行政事业单位出售公有住房的资金，不再按比例上交财政，全部归产权单位所有，但必须专款专用。（二）产权单位按售房回收的资金总额的10%，提取公共部位和共用设备维修基金。（三）各单位出售公有住房的资金和售后维修基金，必须全部存入市政府指定的住房资金管理中心专业银行房地产信贷部开设的专户；使用时，须经市房改办审批。第十条 凡未确权的房屋一律不准出售；确需出售的，应按下列规定到房产行政管理部门办理产权确定：（一）对机关、人民团体、全额预算事业单位和财政差额补贴的事业单位购买的商品房，产权确定为直管产。（二）对企业和自收自支的事业单位投资购买的住房，有合理的资金来源并入帐核销的，产权确定为投资单位。（三）对投资未入帐核销的住房，产权确定为直管产。（四）集体企业购买的住房，产权确定为单位自管产。（五）对一套住房有两个以上投资者购买的，按其投资比例确定为共有产权，投资多的一方为主权人，由房产行政管理部门发给房屋共有权证，其他投资者发给房屋共有权保持证。第十二条 未经市房改办批准，任何单位不得擅自出售公有住房，对擅自出售或违反房改政策规定低价出售公有住房的，由市房改办责令其限期改正，并追究有关人员的责任。第十三条 本办法由市住房制度改革办公室负责解释并组织实施。第十四条 本办法自发布之日起施行。后符：各项因素调价表

附件：
地 段 差 价 表 附表（一）地 段等 级建 筑单 位金 额（元） 地 段 范 围甲 级地 段 M2 0 南至鸭大铁路，北到江堤，东起电厂铁路专用线。西至造纸厂铁路专用线，在此区域内为甲级地段。乙 级地 段 M2 -15 1、南起鸭大铁路，北至文良街、黄山街、南平街；东起英才路，西至；国安路。 2、在东起江堤、西至国安路，南至鸭大铁路，北至鹤大公路区域内除甲级地段外的部分为乙级地段。丙 级地 段 M2 -30 在以上两个区域内以外的地区，均为丙级区。 房 屋 朝 向 差 价 表 单位：元/M2附表（二） 房 屋 朝 向 南 向 东、西 向 北 向 终年被庶挡不见阳光 加 减 金 额 0 -5 -10 -20 居 室 楼 层 差 价 表 附表（三） 总建筑层数加减金额（元）/ M2 住房层数 平房 二层 三层 四层 五层 六层 七层 八层 九层 一层 0 -5 -5 -5 -10 -10 -10 -10 二层 -5 0 0 -10 -10 -10 -10 三层 -10 0 0 0 0 0 四层 -10 0 0 0 0 五层 -15 -5 -5 -5 六层 -15 -10 -10 七层 -20 -20 八层 -30 各 类 房 屋 标 准 及 结 构 差 价 表 附表（四） 内容结构等级 房屋标准及室内外应有的相称设备 标准价 成本价 砖 混 结 构 一 等 部分混凝土，主要是砖墙承重，(1)外墙部分：墙砖，水刷石，水泥，或涂料粉刷，并有阳台，（2）室内部分；白灰墙面及项棚（含大白粉）水泥地面，双层窗，（3）卫生间，厨房有磁砖地面和墙裙，（4）有上下水道，暖气，电照设备，（5）有浴盆，或配淋浴器，供热水的单元或住宅。有防盗门。 100% 二 等 部分混凝土 ，主要是砖墙承重：（1）外墙部分，清水墙，无阳台（2）室内部分；白灰墙面，项棚（含大白粉）水泥地面，单层窗，（3）厨房，厕所水泥地面，水泥墙裙，（4）有上下水，电照设备，非单元式住宅。 -15% 砖 木 结 构 二 等 结构正规，材料较好同砖混结构二等条件。 -15% 三 等 结构简单，材料较差，（1）室外无装修，（2）室内白灰墙面项棚，单层窗，（3）有上水，电照设备。 -30% 简 易 结 构 结构简单，设备简单，但有照明设备。评 估作 价 装修及设备差价表附表（五） 部位及设备名称调整系数计价基数为设备名称调整单价 计价单位 暖 气 ±5% 标准价 成本介 木制地板 ±40/M2 实际铺装面积 外墙装饰 ±2% 卫 生 间 ±2% 防 盗 门 ±300元 个 上 水 ±0.5% 下 水 ±0.5% 浴 盆 ±50元 个 单 层 窗 ±0.5% 无 厕 所 -0.5% 供 热 水 ±0.5% 厕所厨房无瓷砖 ±0.5% 注:卫生间指设有便具洗浴卫生设备或预留洗浴设备的空间。外开门的卫生间不应小于1.8M2,内开门的卫生间不应小于2.2M2


当前民行申诉案源少的原因及对策

张碧波　李永强


　　民事行政检察工作是检察机关的民心工程，这项工作直接关系到人民群众利益的维护，直接关系到检察机关在人民群众中的威信。但是，近年来，由于各种各样的原因，我院民事行政申诉案件呈逐年减少的趋势，这直接影响了检察机关法律监督工作的全面深入开展。为摆脱这种困境，笔者深入法院、司法等有关单位，走访了一些群众，对民行案源减少的原因进行了深入的调查分析，并研究了相应的对策，以期促进民行工作的健康发展。
　　一、民行申诉案源减少的原因
　　（一）法院判决质量提高。法官责任心的增强和业务素质的提高，使法院的判决质量得到大幅提高，大大减少了民行申诉案件。一方面，检察机关深入开展民行抗诉工作，加大力度查办法官职务犯罪，对各级法院及其法官的触动很大。另一方面，法院健全完善内部监督机制，制定了相关的案件质量改革措施，推行错案追究制度，特别是当法官办了错案受到法院内部惩处，对其本人及其他法官有着深刻的警示作用。再者，随着司法改革的不断深入，法院在不断提高门槛的同时，加大了对法官队伍的道德修养、业务素质的培养力度，并将案件质量与考核、个人职务升迁、奖金福利挂钩，这些都迫使法官为了少办、不办错案而认真钻研业务，花费更多的时间和精力仔细审阅当事人提供的证据材料，不断地提高业务素质和办案质量。法官办案质量的提高，错案的减少，造成民行申诉案源越来越少。而且，在成立审判监督庭后，法院一旦发现有错案的苗头，即可迅速启动审判监督程序加以改正。由于法院自身纠错的快捷便利，使得老百姓更乐意向法院申请再审，不到万不得已，不再向检察院申诉，由此也使得民行检察案件的来源渠道愈来愈窄。2003年以来，当事人向我院提出申诉的案件共62件（其中2003年21件，2004年20件，2005年18件，今年3件，逐年减少）。
　　（二）抗诉案件办理周期过长。民行检察抗诉案件有二种,一种是对一审判决生效案件进行的抗诉,另一种是对当事人经过上诉后的二审终审判决案件进行的抗诉。对这二种案件，检察机关的审理程序不同。对一个符合抗诉条件的一审民事行政案件，先由作出生效裁判法院的同级人民检察院受理审查，然后向上级人民检察院提请抗诉，上级人民检察院经审查后向同级人民法院提出抗诉，该同级人民法院才裁定下级人民法院再审。而二审案件的抗诉，须经一审法院的同级检察院向二审法院的同级检察院建议提请抗诉，二审法院的同级检察院再向其上级检察院提请抗诉，由上级检察院向二审法院的上级法院提出抗诉，然后二审法院的上级法院再裁定再审，程序十分复杂。不可否认，严格的程序有利于保证抗诉案件的质量。可是，法律仅仅规定了严格的程序，却没有规定严格的办案时限，再加上某些办案人员责任心不强，往往导致一个一审案件经过一年半载才能发回重审，二审案件则需要更长时间。如我院提请抗诉的张盘秀与五华县供电局、安流镇供电所因借贷纠纷一案，从受理申诉到现在已历时一年多，还没有作出再审判决。这一年半载对于当事人而言，特别是处于被执行对象的申诉人而言，其所受的煎熬可想而知。“迟到的公正并非真正的公正”，程序的过长影响了群众利益的维护，再加上近年来法院工作作风有了很大的转变，群众到法院申诉不再是难事，鉴于到法院申诉办案期限短，许多群众选择向法院申诉，不愿到检察机关申诉。这是造成民行申诉案件线索少的重要原因。
　　（三）提请抗诉案件改判率低。当事人向检察机关申诉，是希望通过检察机关抗诉将案件改判。但在司法实践中，检察机关提出抗诉的案件，法院一般都维持原判，这里既有民行监督缺乏法律保障的因素，也是抗诉案件质量不高的表现。笔者调查分析认为，造成这种抗诉案件改判率低的原因主要有两方面：一是基层检察院民行科干警的调配不尽人意，由于岗位轮换，人员频繁调动，干警从事民行工作时间较短，不能熟悉掌握民行业务，对申诉案件的提请抗诉切入点把握得不准，造成了提请抗诉案件质量不高；二是由于法律对民事行政检察的监督规定得不具体，检察机关自身对民事行政案件事实、证据等方面没有形成可操作的法律依据，民行部门办案都是参照法院出台的相关司法解释来进行，导致检、法两家在某些案件事实和证据的审查认定、法律适用问题上认识有分歧，不能达成共识，受本位主义的影响，法院不采纳检察机关的抗诉意见而维持原判。这种抗诉结果使一些群众对检察机关的民行抗诉失去了信心，大大挫伤了部分群众向检察机关申诉的积极性。
　　（四）群众诉讼观念有偏差。对“打官司”的不当心理及对法律的缺少理解，也是民行抗诉案源减少的一个重要原因。经过四个五年普法教育，广大人民群众的法律意识普遍得到增强，但一些旧封建传统意识在部分群众中仍有相当的市场。他们一般不愿打官司，因为耗时耗力，所以要他们上诉、申诉，那更是难上加难了。而且，人民群众对检察院民行科的工作职责不甚了解，大多数人认为不服法院的民事、行政案件判决、裁定，可以走上诉这一条路，或者到法院申请再审，到人大、信访等部门上访告状，却不知道还可以去检察院申诉。
　　二、拓宽民行申诉案源的对策
　　（一）加强民行业务宣传。我们要充分认识到，还有很多群众对民行检察工作知之甚少，不服法院判决不知如何申冤投诉，使一些错案没有得到及时纠正。这些大量的民事行政案件因为当事人不懂法、不了解诉讼规则而丧失一些权利，对这些案件，检察机关一旦受理抗诉改判率较高。因此，加强民事行政检察职能的宣传就显得尤为重要。检察机关特别是基层检察院应有组织开展民行检察业务宣传，积极深入各社区、农村，利用广播、电视、报纸、宣传橱窗、开展法律咨询等多种渠道广泛宣传介绍民行检察工作范围、受理案件类型、条件及申诉要求，让更多的公民、法人了解民行检察工作的性质、任务和工作程序，同时也了解自己在诉讼中的权利和义务，在群众中树立起正确的诉讼观念，鼓励广大群众拿起法律武器，通过合法途径维护自己的合法权益。只要积极宣传民行检察工作，扩大民行检察影响，就可以广辟案源，我们的民行检察工作就能有效地开展起来。
　　（二）加强与有关单位的联系。一是加强与法院的沟通协调。法院是国家的审判机关，检察院是国家的法律监督机关，虽然行使的职权不一样，但都是国家的司法机关，都是为巩固社会主义政权服务，为社会主义经济建设保驾护航，它们在本质上是相同的。检察机关对法院的审判活动进行监督是为了使法院更好地开展审判活动。我们在开展法律监督工作中，要加强与法院的沟通、协调，把“文来文往”变为“人来人往”，把“案来案去”变为“法来法去”，在执行法律上努力与法院形成统一认识，充分取得法院的理解支持，力争使法院的判决文书主动与检察机关进行交流，从而大大开辟抗诉案源。二是加强与律师事务所、法律服务所的交流与联系。律师和法律工作者是专门为社会提供法律服务的工作人员，他们具有较高的法律素养，手头有较多的民行案件，检察院通过主动与他们联系、沟通、交流，可以掌握部分案件的案情与判决结果及当事人的态度，当出现审判不公、上诉无果时，可以及时主动出击，使法律得到维护，正义得到伸张。三是加强与信访、纪检部门联系。当事人在诉讼活动中，对侵犯自己合法权益的，一般都会向各级信访部门或者是纪检部门上访，我们可以在这些单位找到一些线索。
　　（三）提高办案效率和质量。当事人到检察机关申诉，一看办案效率，二看办案效果。首先，检察机关在民行工作中，要转变办案思路，急群众之所急，切实掌握办案规律，完善、健全有关办案制度，促进办案规范化、制度化，以提高办案效率，进一步加快各个环节的办案进度。上级检察机关要对同级法院加强督促，使其尽快作出裁定，尽快将案件发回重审，防止久拖不决。通过多方面共同努力，缩短民行案件的审理期限，让人民群众满意，恢复群众向检察机关申诉的信心，遏制民行申诉案件的滑坡现象。其次，检察机关要充分认识民行检察工作重要性，将其摆正位置，在人员配备、机构、装备等方面给予充实；要切实加强民行工作人员素质，尤其是要加强民行工作人员的业务素质，要用新的执法理念强化民行工作人员思想认识，学习业务知识，提高自身的监督能力和水平，以适应新形势下民行工作的需要，更好地把握民行工作的切入点，提高提请抗诉案件的质量。只有再审改判率提高了才能说明我们抗诉质量提高了，案件当事人才能信服我们。
　　（四）建立民行检察监督告知制度。所谓“民行检察监督告知制度”，就是由检察机关制作“民行检察监督告知书”，由人民法院将该告知书依法送达案件当事人及其他诉讼参与人，并由检察机关对人民法院的送达情况实行监督的一项诉讼制度。要想从根本上解决民行申诉案源不足问题，就必须想办法保证所有民行案件当事人及其他诉讼参与人，对检察机关民行检察监督职权有一个全面的、正确的、及时的了解，使他们在认为诉讼程序违法、裁判不当、权益受损时能够依法向检察机关行使其申诉权。而建立民行检察监督告知制度可以产生这种效果。在这种制度中，法院应当保障每一位当事人及其他诉讼参与人按时收到“民行检察监督告知书”。这样，不仅有利于当事人及其他诉讼参与人了解民行检察职责，而且有利于他们在诉讼中及时发现和收集可能引发日后申诉所需的证据材料，从而避免当事人不知申诉或不能举证之苦。如果检察机关能够切实有效地监督人民法院自觉执行该项制度，就能够实现所有民事、行政诉讼当事人及其他诉讼参与人对民行检察监督的知情权，保障每一位对生效判决和裁定不服的当事人及其他诉讼参与人适时选择向检察机关申诉的权利。具体操作中，要明确检察机关对人民法院送达情况进行监督的时间、方式以及违反该告知制度应承担的法律责任。这样，法院的“送达”有章可循，检察院的“监督”有据可依，民行检察监督告知制度就能规范、有序地付诸实施。这既有利于维护当事人的合法权益，又有利于完善检察监督制度，还有利于人民法院加强自我约束。
　　总之，通过以上种种努力，使我们的民行检察工作尽快走出目前的瓶颈状态，拓宽监督成效，开创出“检察业务建设的第三次辉煌”。