住宅商品房渗漏成因所引发的法律关系

糜新元


　　随着时间的推移，因住宅商品房渗漏形成的民事纠纷越来越多，这是由防水产品使用年限、房屋质量年限及不当装修等因素决定的必然会发生的现象，更是入住商品房的每户人家都可能会面临的情形。对此类问题的解决，司法实务界有一种不好的倾向，或是抱怨立法者立法上的滞后，认为法律没有作明细的规定，或是简单的将渗漏原因归结为开发商的房屋质量，或是将思维禁固在楼上楼下的相邻权关系中，从而使法律并不缺失、案件并不复杂的房屋渗漏案件不是找不准被告，就是被久拖不决，再不就是被轻率处理。
　　“只要房屋渗水，要么告建筑商，要么告楼上住户”。这种简单的思维方法，如果出自于律师还事出有因、情有可愿，因为，律师为了生存，讲这个案件不能诉讼，无疑与自己的肚子和钱包过不去。重要的是民事法官，如果将认识定格在这种思维上，不但不能处理好此类纠纷，反而会将这类看似不起眼的民事纠纷激化，甚至演变成为一桩不该发生的错案。

　　当房屋渗漏问题存在时，首先要采用实事求是的方法来查找分析渗漏的成因。其次是明确法律关系寻求正确的解决途径。再次要在查明渗漏原因的情况下明确责任，以便有针对性地适用法律寻求解决方法。为此，笔者谈如下肤浅看法，以期抛砖引玉。

　　一、房屋渗漏的成因。房屋渗漏的成因多种多样，有时是一因一果，有时是多因一果，有时甚至复杂到只见渗漏现象却一时难以找到原因，导至无从下手维修。一般来讲，最常见造成渗漏的原因有以下四种：

　　一是建筑商建房时处理不当留有质量隐患；

　　二是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害；

　　三是楼下住户在装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；

　　四是由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏。

　　上述四种不同的渗漏原因，形成的法律关系是不同的。众所周知，法律关系是法律在调整人们行为过程中所产生的一种特殊的社会关系，法律关系构成包括主体、内容、客体三个要素。在民事诉讼中最能直接反映法律关系的是案由，民事诉讼中的案由如同刑事诉讼中的罪名一样重要，它们都直接反映了案件的性质。民事诉讼中案由确定正确与否，既反映法律关系主体（谁为原告、谁为被告）、内容（权利义务）、客体（是物或是行为）的必要条件，还关系到适用法律的选择和诉讼的路径（即诉讼方向）。案由一旦错立，法律关系也会随之发生变化，就会出现差之毫厘谬之千里的判决结果。

　　二、不同的渗漏原因会形成不同的法律关系，不同的法律关系决定不同的案由。法律关系的形成与渗漏原因密不可分，必须具体问题具体分析，常见的渗漏一般情况下可以形成以下法律关系：

　　1、如果是建筑商建房时处理不当留有质量隐患，该案由反映的应是商品住宅质量纠纷法律关系。

　　2、如果是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害，该案由反映的应是财物损害的侵权法律关系。

　　3、如果是楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤而导致渗漏和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏，以相邻关系为切入点进行诉讼是较好的选择。

　　4、如果是共用设施、设备导致渗漏且已过建筑商五年质保期时，该案由反映的应是物业管理纠纷法律关系。

　　三、不同的法律关系适用不同的法律是处理渗漏纠纷的有效方法。

　　1、对商品住宅质量纠纷法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》 第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。” 国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。这是对建筑商建造房屋的质量要求，也是渗漏受害人依据《房屋买卖合同》和建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中质量保证承诺，要求建筑商维修或赔偿的理由，更是法院判决的法律依据。但是，适用该规定的前提条件是要确定建筑商建造的商品房确实存在质量问题。如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的，即使在五年的质保期内，建筑商也不应承担责任。当房屋渗漏确为建筑商建造的房屋质量所造成时，如果渗漏给受害人财物带来损害的，建筑商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任。如果渗漏既有建筑商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻建筑商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。

　　2、对楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害时法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》第一百零六条第二款规定 ：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”。商品住宅房管道的设置既有合理性还有区域性要求，如果楼上住户为了自己的方便跨特定区域在房间内随意改装管道，这本身就是一种不当行为，一旦造成渗漏，就构成了民法意义上最典型的侵权行为和损害的事实，因此，由楼上住户承担民事责任是法定的应有之义。但也有例外，比如，楼上住户仅改装了支管道且没有超越用水区域，只是在卫生间改装了支管道， 后来楼下有渗漏，我们能不能以楼上住户改装管道就认定其侵权？笔者认为不能一概而论，而要查找出渗漏的根本原因。因为，卫生间是为人们正常生活用水特别设置的区域，按照卫生间防渗漏5年的质保要求，只要用水不溢出卫生间这个区域，就不应该仅以住户改装支管道而要求其承担责任。因为，渗漏的根本原因不是支管道的改装而是卫生间区域防水层存有质量问题，否则，水只会积聚在用户自己的楼面上而不至于下渗。

　　3、对相邻关系中楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏时法律的适用和解决的方法。对上述前一种情况是渗漏受害者自已的过错，后者相邻各方均无过错，在此情况下以相邻关系立案的目的仅是寻求解决的途径，至于责任的承担，则要依据查明的渗漏原因来确定。在此，重要的是对相邻关系的正确理解。

　　《中华人民共和国民法通则》的第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第八十四条也作了相同的规定，我国《民法通则》对调整用水与排水相邻关系的司法解释，明确应遵循的基本法律要求是：

　　第一、相邻多方共临同一水源时，各方均可以自由使用水源，但不得影响相邻方的用水。相邻一方擅自堵截、改变水路或者独占自然用水，影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍，因此造成他方损失的，截水一方应负赔偿责任。

　　第二、相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许，但排水一方应当在必要限度内使用并采取适当的保护措施。如果因此而给另一方造成损失的，受益人应当给受害人适当的补偿。

　　第三、相邻一方可以采取其他的合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，人民法院应当予以支持。

对照该司法解释，笔者将住宅商品房用水与排水的相邻关系归纳为：

卫生部办公厅


卫生部办公厅关于印发《疟疾防治技术方案》（试行）的通知




卫办疾控发[2007]60号

各省、自治区、直辖市卫生局，新疆生产建设兵团卫生局，中国疾病预防控制中心：

为了科学、规范地开展疟疾防治工作，认真组织实施《2006-2015年全国疟疾防治规划》，经征求各省、自治区、直辖市及有关专家意见，我部组织制定了《疟疾防治技术方案》（试行）。现印发给你们，请结合本地实际参照执行。



二○○七年三月二十七日

疟疾防治技术方案（试行）

根据《2006-2015年全国疟疾防治规划》确定的防治目标，按照因地制宜、分类指导的原则，以疟疾发病率为依据，并结合当地的主要传播媒介特征，采取相应的防治措施。为了规范全国疟疾防治工作，特制定本方案。

一、传染源控制措施

（一）病例发现。

1. 发热病人血检。

凡具备显微镜诊断条件的医疗卫生机构，对临床诊断为疟疾、疑似疟疾、不明原因的发热病人，均应开展显微镜检查疟原虫（以下简称镜检）；有条件的医疗卫生机构或村卫生室，也可使用快速诊断试剂盒进行疟原虫抗原检测（血检方法详见《疟疾诊断标准》（WS259-2006），下同）。各类地区发热病人血检应达到以下指标：

（1）发病率在10/万以上的乡镇：年发热病人血检人数不低于乡总人口数的5％；

（2）发病率在1/万-10/万的乡镇：年发热病人血检人数不低于乡总人口数的2％；

（3）发病率在1/万以下的乡镇：年发热病人血检人数不低于乡总人口数的1％；

（4）近3年无当地感染病例的乡镇：应结合本地实际，重点对来自其它疟区的发热病人开展血检。

2. 主动病例侦查

由县级疾病预防控制机构在疟疾传播季节组织开展。实施范围包括疟疾发病率大于20/万的行政村，以及在近3年无当地感染病例的乡镇发现当地感染病例的自然村。采用入户调查等方式了解当地疟疾发病情况，对遇到的发热病人或者近2周内有发热史者进行登记，并采集制作血片，进行检查。

（二）疫情报告。

各级各类医疗机构、疾病预防控制机构和采供血机构及其执行职务的人员（包括乡村医生和个体医生），均应按照《中华人民共和国传染病防治法》和《传染病信息报告管理规范》的规定，及时发现并报告所有疟疾病例，包括确诊病例、临床诊断病例和疑似病例。

（三）病例治疗。

对依据《疟疾诊断标准》诊断的确诊和临床诊断疟疾病例均应进行规范治疗。对疑似疟疾病例应进行假定性治疗，3天内症状得到控制者给予规范治疗（治疗方法详见附件1）。

（四）休止期治疗。

1. 休止期根治：在疟疾传播休止期，对一年内所有登记、报告，且已经规范治疗的间日疟病人，采用伯氨喹八日疗法进行根治。

2. 休止期服药：近二年内发现有漏查、漏治和不规范治疗的地区，发病率在100/万-300/万的自然村，对所有间日疟病人、家属和四邻居民采用氯喹加伯氨喹八日疗法进行休止期服药; 发病率大于300/万的自然村，必要时可扩大到全民。

二、媒介控制措施。

（一）化学防制。

1．实施范围。

符合以下条件之一的，可在发病人数较集中的自然村采取化学防制措施。普遍使用蚊帐的，应采取杀虫剂浸泡蚊帐；蚊帐使用率低的，可采取室内滞留喷洒。

（1）以嗜人按蚊、微小按蚊和大劣按蚊为主要媒介的地区，以乡镇为单位发病率大于10/万或者出现突发疫情；

（2）以中华按蚊为主要媒介的地区出现疟疾突发疫情，且媒介按蚊密度异常升高时。

2．实施方法。

（1）浸泡蚊帐采用菊酯类杀虫剂，每年于传播季节前开展一次，蚊帐浸泡率达到90%以上（浸泡方法详见《疟疾防治手册》）。有条件的地区应推广使用长效蚊帐。

（2）室内滞留喷洒采用持效性菊酯类杀虫剂或滴滴涕（DDT）。菊酯类杀虫剂在传播季节喷洒1—2次，每次间隔3个月；滴滴涕每年喷洒1次，连续使用不能超过3年（喷洒方法详见《疟疾防治手册》）。

（二）生物防制。

在有条件的地区，提倡采用稻田、沟渠等养鱼、投放生物制剂，控制孳生地幼虫。

（三）环境治理。

结合爱国卫生运动和社会主义新农村建设，开展清理洼地积水、疏通沟渠，间歇灌溉等有针对性的环境治理措施，减少按蚊幼虫孳生。宣传、引导群众改善室内通风条件，改变室外露宿习惯。

三、人群防护措施

（一）防止蚊虫叮咬。

在流行区提倡使用纱门、纱窗、蚊香等防蚊措施，对野外露宿的人员，应提倡使用驱避剂和/或使用蚊帐，避免蚊虫叮咬。

（二）预防服药。

进入国内、外疟疾高传播地区的人员，应于传播季节定期服用抗疟药，但连续服药的时间不宜超过3-4个月（药物选择及服用方法见附件）。疟疾流行区经常夜晚室外作业与野外露宿者等高危人群，在传播季节亦应进行预防服药。

四、流动人口疟疾防治措施

对流动人口中的疟疾病例实施属地化管理，重点加强边境地区和大型工程建设区域的疟疾防治。

（一）边境地区。

在与流行程度较高国家毗邻的边境自然村（寨），乡村医生应每月一次开展人群查病，可采用入户调查等方式了解疟疾发病情况，对发现的所有临床诊断病例和疑似疟疾病例及时给予规范抗疟治疗，并登记上报乡卫生院。有条件的可采用快速诊断试剂盒对病例给予确诊。县级疾控机构、乡卫生院对一个月内报告病例数超过5例的边境自然村（寨），应及时进行疫情核实及规范治疗情况的调查，并指导疟疾防治工作的开展。

在已设立镜检站的边境口岸，对出入境的发热病人进行血检疟原虫，对发现的疟疾病人进行登记、报告，并给予规范治疗。对出境人员发放疟疾宣传材料和预防药物。

（二）大型工程建设区域。

1．人群疟疾查治。

在发病率大于1/万或近两年出现疫情波动的县，开展大型工程建设项目时，在传播季节前，应由当地疾控机构组织向施工人员了解疟疾发病情况，对2年内有疟疾感染史者以伯氨喹八日疗法给予根治。在疟疾传播季节，当地疾控机构应在施工人员中开展发热病人血检疟原虫，对发现的疟疾病例均应登记、报告，并进行规范治疗。

2．媒介防制。

在以微小按蚊、嗜人按蚊或大劣按蚊为主要媒介的地区，大型工程建设项目施工期间，当地疾控机构应指导施工单位，每年在传播季节前对施工人员居住地实施1次药物浸泡蚊帐或室内滞留喷洒。

五、突发疫情处理

根据《疟疾突发疫情应急处理预案》，凡出现以下情况之一时，视为疟疾突发疫情，应启动应急处理工作：

（一）近３年无疟疾病例发生的乡（镇），１个月内同一行政村发现５例及以上当地感染的疟疾病例，或发现输入性恶性疟继发病例；
（二）近３年有疟疾病例发生的乡（镇），１个月内同一行政村发现１０例及以上当地感染的疟疾病例，或发现２例及以上恶性疟死亡病例。

突发疫情应急处理按《疟疾突发疫情应急处理预案》执行。

附件
抗疟药使用原则和用药方案

为规范抗疟药的使用，根据《中华人民共和国传染病防治法》、《中华人民共和国药品管理法》和疟疾防治工作的需要，参照世界卫生组织关于抗疟药使用的有关政策，特制订我国《抗疟药使用原则和用药方案》。
一、抗疟药使用原则
抗疟药的使用应遵循安全、有效、合理和规范的原则。根据流行地区的疟原虫虫种及其对抗疟药物的敏感性和患者的临床表现，合理选择药物，严格掌握剂量、疗程和给药途径，以保证治疗效果和延缓抗药性的产生。结合我国疟疾防治工作的实际需要，将在我国注册的主要抗疟药分为一线药物和二线药物。
（一）间日疟治疗药物
一线药物：磷酸氯喹(简称氯喹)、磷酸哌喹、磷酸伯氨喹（简称伯氨喹）；
二线药物：蒿甲醚、青蒿琥酯、双氢青蒿素、磷酸咯萘啶(简称咯萘啶)，用于一线药物治疗失败的病例。
（二）恶性疟及重症疟疾治疗药物
一线药物:蒿甲醚、青蒿琥酯、双氢青蒿素、咯萘啶；
二线药物:以青蒿素类药物为基础的复方或联合用药，包括双氢青蒿素哌喹片、青蒿琥酯片加阿莫地喹片、复方磷酸萘酚喹片、复方青蒿素片。
二、用药方案
（一）间日疟的治疗(选用以下一种疗法)
1．氯喹加伯氨喹八日疗法
（1）氯喹：口服总剂量1200 mg。第1天600 mg，顿服或分2次服，每次300 mg；第2、3天各服1次, 每次300 mg。
（2）伯氨喹：口服总剂量180 mg。从服用氯喹的第1天起，同时服用伯氨喹，每天1次, 每次22.5 mg, 连服8天。
2．磷酸哌喹加伯氨喹八日疗法
（1）磷酸哌喹：口服总剂量1200 mg。第1天600 mg，顿服或分2次服，每次300 mg；第2、3天各服1次, 每次300 mg。
（2）伯氨喹：口服总剂量180 mg。从服用哌喹的第1天起，同时服用伯氨喹，每天1次, 每次22.5 mg, 连服8天。
以上2种疗法也可用于卵形疟和三日疟的治疗。
（二）恶性疟的治疗(选用以下一种疗法)
1．蒿甲醚:口服总剂量640mg。分7天服, 每天1次, 每次80mg，首剂加倍。
2．青蒿琥酯:口服总剂量800mg。分7天服, 每天1次, 每次100mg，首剂加倍。
3．双氢青蒿素:口服总剂量480mg。分7天服，每天1次，每次60mg, 首剂加倍。
4．咯萘啶:口服总剂量1600 mg。分3天服，第1天服2次, 每次400 mg, 间隔8小时；第2、3天各服1次, 每次400 mg。
以上4种药物需加服伯氨喹，口服总剂量45mg，分2天服，每次22.5mg。
5. 青蒿琥酯片加阿莫地喹片：口服总剂量青蒿琥酯和阿莫地喹各12片（青蒿琥酯每片50mg，阿莫地喹每片150mg），每天服青蒿琥酯片和阿莫地喹片各4片，连服3天。
6. 双氢青蒿素哌喹片剂：口服总剂量8片（每片含双氢青蒿素40mg，磷酸哌喹320mg），首剂2片，首剂后6—8小时 、24小时 、32小时各 2片。
7. 复方磷酸萘酚喹片：口服总剂量8片（每片含萘酚喹50mg，青蒿素125mg），一次服用。
8．复方青蒿素片：口服总剂量4片（每片含青蒿素62.5mg,哌喹375mg），首剂2片，24小时后2片。
（三）重症疟疾的治疗(选用以下一种疗法)
1．蒿甲醚：每天肌注1次, 每次80mg，连续3—5天，首剂加倍。若原虫密度大于15万/μl，首剂给药后4—6小时，再给予80mg肌注。
2．青蒿琥酯：每天静脉注射1次，每次60mg，连续3—5天，首剂加倍。若原虫密度大于15万/μl，首剂给药后4—6小时，再给予60mg静脉注射。注射时,需先将5%碳酸氢钠注射液1ml注入含青蒿琥酯60mg粉针剂中，反复振摇2—3分钟，待溶解澄清后，再注入5ml等渗葡萄糖或生理盐水，混匀后缓慢静脉注射。配制后的溶液如发生混浊, 则不能使用。
上述两种疗法，待患者病情缓解后,应改用口服剂型完成所需的疗程。
3． 咯萘啶：肌内注射或静脉滴注。总剂量均480mg。每天1次,每次160mg，连续3天。
静脉滴注时，将160mg药液注入500ml的5%葡萄糖或0.9%生理盐水溶液中摇匀，静滴速度不超过60滴/分。需加大剂量时，总剂量不得超过640mg。
（四）间日疟休止期根治
伯氨喹：口服总剂量180mg，每天1次，每次22.5mg，连服8天。
（五）预防服药（选用以下一种服法）
1．磷酸哌喹：每次服600mg, 每月1次, 睡前服。
2．氯喹：每次服300mg, 每7—10天服1次。
（六）疑似疟疾病例的假定性治疗
在单一间日疟流行区，氯喹总量600mg顿服或两次分服，每次300mg ，间隔6—8小时；在有恶性疟流行地区，可用磷酸哌喹600mg 顿服。
注: 1. 氯喹、磷酸哌喹、伯氨喹和咯萘啶的剂量都以基质计。
2. 所用剂量均为成人剂量,儿童剂量按体重或年龄递减。
3. 阿莫地喹可引起粒细胞缺乏，萘酚喹可引起血尿，服用时如发现上述副反应，应立即停药。
4．葡萄糖-6-磷酸脱氢酶（G6PD）缺乏地区的人群，应在医务人员的监护下服用伯氨喹。孕妇、1岁以下婴儿、有溶血史者或其家属中有溶血史者应禁用伯氨喹。