中国工商银行


中国工商银行商业用房贷款管理办法
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第一章 总则
第一条 为规范商业用房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《商业银行法》、《担保法》、《贷款通则》以及中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》等有关法律、政策规定，制定本办法。
第二条 商业用房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的购置自营商业用房和自用办公用房的贷款。
第三条 发放商业用房贷款应当符合法律、法规和人民银行的有关规定，遵循效益性、安全性和流动性的原则。
第四条 无论借贷合同最终是否订立，合同当事人对知悉的对方有关情况均有保密义务。
第五条 本办法适用于中国工商银行所属分支机构办理的商业用房贷款。

第二章 借款人条件
第六条 借款人应当是经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人、其它经济组织或具有完全民事行为能力的自然人。
第七条 借款人申请商业用房贷款，应当符合以下条件：
（一）企（事）业法人、其它经济组织须有法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件，经营管理制度健全，财务状况良好；
（二）企（事）业法人、其它经济组织要有贷款证，并在我行开立基本帐户或一般帐户；
（三）自然人须有城镇常住户口或有效居留证件，并有稳定的经济收入；
（四）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；
（五）有贷款人认可的有效担保；
（六）有购买商业用房或办公用房的合同或协议；
（七）所购商业用房或办公用房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估的价格；
（八）自筹资金不低于总购房款的50％；
（九）贷款人规定的其它条件。

第三章 贷款方式
第八条 商业用房贷款采取担保贷款的方式：
（一）抵押贷款，系指按《担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。
1．抵押物的价值应由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押贷款最高额不超过抵押物评估价值的50％。
2．抵押人应到贷款人认可的保险公司办理抵押物财产保险。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性
条款；保险费用由抵押人负担。
3．贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应按照有关法律规定办理抵押物登记手续。抵押合同自抵押物登记日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。
4．抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单证（证本）等，均由贷款人保管并承担保管责任。
5．抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。
6．抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。
（二）质押贷款，系指按《担保法》规定的质押方式，以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。
1．由我行签发的或银行间有协议办理质押冻结担保的本地其他商业银行签发的储蓄存单（折）、记名式国债、记名式金融债券可以作为质物。质押贷款的最高比例为：储蓄存单（折）、记名式国债面值的90％；记名式金融债券面值的80％。
2．出质人应将权利凭证交付贷款人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。
3．贷款人应妥善保管质物，不得动用。因保管不善致使质物灭失或损毁，贷款人应承担责任并赔偿损失。
4．在质押期间，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：
（1）到期兑现用于提前清偿贷款或双方认可的第三方提存；
（2）转换为定期储蓄存单继续用于质押；
（3）用贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。
5．质押期内，出质人对于质押的有价证券不得以任何理由挂失。
（三）保证贷款，系指按《担保法》规定的保证方式，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时，按约定承担连带责任而发放的贷款。
保证人是企（事）业法人或其它经济组织的，应当同时具备下列条件：
1．经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；
2．独立核算，自负盈亏；
3．有健全的管理机构和财务管理制度；
4．有贷偿能力；
5．在中国工商银行开立基本存款帐户或一般存款帐户；
6．无重大债权债务纠纷。
保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。
保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。

第四章 贷款额度、期限和利率
第九条 贷款额度。不得高于贷款人净资产的50％或经房地产估价机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款的50％（以二者的较低额为限）。
第十条 贷款期限。企（事）业法人和其它经济组织贷款期限最长不超过5年；自然人贷款期限最长不超过10年。
第十一条 贷款利率。执行中国人民银行规定的期限利率（个人商业用房贷款不享受个人住房贷款利率）。

第五章 贷款程序、偿还方式和贷后管理
第十二条 借款人申请商业用房贷款，应填写《商业用房贷款申请表》并向贷款人提交以下资料：
（一）借款申请书，内容包括：借款人概况、经营及财务状况、借款原因、用途、数额和期限、贷款方式和还款计划；
（二）身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件），原件及复印件；
（三）工商行政管理部门核发的营业执照副本及复印件，税务管理机关核发的税务登记副本及复印件；
（四）财政部门或会计事务所核准的借款前一年度的财务报告、借款前一个季度的财务报表；
（五）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；
（六）符合规定的购买商业用房合同、协议或其他有效文件；
（七）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价文件；
（八）保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；
（九）贷款人要求提供的其他文件或资料。
第十三条 贷款人受理借款人申请后，应按规定程序，指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件；核实抵押物、质物、保证人情况；对企业法人贷款购置商业用房或办公用房的，调查人还要按有关规定，对其经营、效益及还款能力等方面进行综合评估。
第十四条 银行审查人员应当对调查人员提供的调查报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。
第十五条 在调查、审查的基础上，由银行有权人审批贷款。
第十六条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同。同时，根据有关法律法规和《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。
第十七条 企（事）业法人和其它经济组织贷款后，贷款人要监督借款人按购房合同付款。其贷款及利息采取按季分期偿还的方式，贷后管理比照商品房开发贷款的操作方式执行；自然人贷款的发放程序、本息偿还、贷后管理比照个人住房担保贷款的操作方式进行。

第六章 债权保护
第十八条 贷款人在申请和使用贷款时不得有下列行为：
（一）向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表（利润表）等资料；
（二）不如实向贷款人提供其所有开户行、帐号及存款余额等资料；
（三）未经贷款人同意，擅自改变贷款用途；
（四）未经贷款人同意，将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出售、转让、馈赠或重复抵押；
（五）未按贷款人要求办理有关保险手续；
（六）不按《借款合同》规定偿还贷款本息；
（七）套取贷款相互借贷牟取非法收入；
（八）拒绝接受贷款人对其资金使用情况、经营情况和财务活动的监督；
（九）未经贷款人同意，向同一辖区内的我行两个或两个以上同级分支机构申请贷款；
（十）抽逃出资、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产而影响贷款的安全；
（十一）在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力、抵押物因意外损毁不足以清偿债权、质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；
（十二）借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝在财产继承范围内履行借款合同；
（十三）违反本办法和贷款合同规定的其他行为。
第十九条 贷款人有本法第十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：
（一）限期纠正违约行为；
（二）中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；
（三）按规定处以罚息；
（四）从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；
（五）按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；
（六）依法追究保证人代偿贷款本息；
（七）贷款人认为适当的其他处置方式。
第二十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。
第二十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。
第二十二条 贷款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第七章 附则
第二十三条 各一级分行、直属分行可根据本办法制定实施细则，并报总行住房信贷部备案。
第二十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。
第二十五条 本办法自印发之日起执行。



1999年9月22日
私产入宪与宪政精神

山东大学威海分学校法律系教师 谢维雁

（通讯地址：山东省威海市文化西路180号 邮编：264209 电邮：xwyan3721@hotmail.com）


在十届全国人大二次会议刚刚通过的宪法修正案中，最有价值、对我国未来社会影响最大的是两条：一是确立了保障人权的原则，二是确立了私有财产不受侵犯的原则，并明确规定对公民的私有财产实行征收或者征用要给予补偿。“人权”入宪将使本次修宪成为我国宪政进程中一个重要的里程碑。


1.“人权”入宪：迈向宪政的关键一步


宪政是以法治为条件，以民主为原则，以人权保障为目的的政治形态及其运行过程。人权、民主、法治构成了宪政的三个要素。其中人权保障是宪政的终极价值，与此相对，民主和法治仅具有手段的意义。1776年美国《独立宣言》宣布：保障人人生而平等以及他们的不可转让的权利（包括生命权、自由权和追求幸福的权利）是成立政府的目的。1789年法国《人权宣言》宣称：“凡权利无保障和分权未确立的社会，就没有宪法。”十八世纪是人类历史上一个非凡的伟大时代，宪政是那个时代留给我们的最有价值的遗产，而保障人权也从那时就成为了宪政的核心价值。在美国宪法通过200年的时候，美国学者亨金宣称：“我们的时代是权利的时代。”但这针对的只是西方国家。

此次修宪将“人权”写进宪法，标志着中国也走进了“权利时代”。首先，将人权保障写进宪法将使宪法本身也获得了崭新的意义。近代以来，中华民族面临着深重的内忧外患。有识之士向外求索的结果，是达成了“立宪强国”的基本共识：西方国家因有宪法而强，中国因无宪法而弱。他们从西方“舶来”宪法并寄望以此作为富国强兵的“法宝”，“仿佛一纸宪法便可抵百万雄兵”。因此，在中国，宪法一开始就是作为一种政治工具而存在的，宪法的工具主义观消解了宪法的人权保障价值。列宁说：“宪法就是一张写着人民权利的纸。”但我们的宪法中写的不全是人民的权利！1949年以后的几部宪法也都服务于总路线或国家根本任务等政治目标，未将人权保障确立为宪法的核心价值。而此次修宪则是重大突破，它赋予了宪法以保障人权的本来价值。其次，将人权保障写进宪法完善了宪法的宪政要素。我国1954年宪法确立了民主原则，1999年宪法修正案将法治原则载入宪法，而此次修宪又将人权保障写进宪法。这意味着宪政的要素已完整地包含在现行宪法之中，我们已拥有一部具有宪政意义的宪法。有宪法未必有宪政，而具备宪政要素的宪法构成了宪政的基础。只要让人权、民主、法治三个原则变成现实，真正发挥其应有的作用，我们就迈进了宪政的门槛！


2.财产权：宪政的基石


可以说，这次修宪确立私有财产不受侵犯原则以及规定对公民的私有财产实行征收或者征用要给予补偿，比确立“国家尊重和保障人权”的原则更为重要，意义也更为重大。这两条原则有着内在、必然的联系，私有财产不受侵犯是人权保障的进一步贯彻和具体落实。对公民个体而言，对财产权的具体的、直接的保障才是最有效的保障。早在17世纪,哈林顿就指出:所有权,即产权是一切国家的基础。而洛克的最大贡献莫过于他对“个人对私有财产的所有权”的论证。他在《政府论》下篇中的核心内容是论证“保护私有财产是政府的目的”，他提出的议会主权、政治自由主义和分权原则全都为这一目的服务。近代资本主义国家的宪法都将私有财产神圣不可侵犯确认为宪法的首要原则,其根本原因也在于财产权与宪政之间存在着内在联系：财产权为宪政提供了最为牢固的基础。

宪政本质上是个人主义的，它必须建立在公民个体独立之上，而财产权正好成就了公民的个体独立，并构成公民生命权、自由权并进而构成整个人权的基础。同时，财产权还是公民实现其他一切自由与权利的主要工具。财产权是在一定范围内对属于个人物品的支配权，它意味着一个可以由主体自行决定的范围。这一方面为主体提供了自由——一个人的财产有了保障，他的基本自由就有了保障；另一方面也为自由界定了的空间范围——这个范围是个体独立的界限。财产是生命的物质基础，一个人的财产有了保障，则他的生命也就有了保障。宪政建立在人的不完善性（如自私）假定之上，虽然无法通过科学方法验证这一假定，但我们确实可以把自私看作是人的本性。因此，对财产权的保护，还充分体现了宪政对人性的尊重和以人为本的人文精神。

宪政即限政，它必须对政府权力进行有效的制约，而财产权为公民个体创造了一个不受国家权力限制和干预的领域，为公民个体制约政府权力提供了最有效的手段。在任何政治制度下，权利与权力之间都是一种对抗性关系。宪政是在二者之间寻求平衡，而平衡的关键是权利对权力制约。这主要通过以下方式来实现：一是以宪法规定公民享有以财产权为核心的基本权利，为权利划定的一个不受权力干预的领域，它是权力的边界。二是在权利行使上采行“法不禁止即自由”原则，而在权力行使上确立严格的“越权无效”原则，权利由此获得对抗权力足够的力量。三是建立和强化权利救济制度，其核心是确立通过司法裁判进行救济的原则。瑞士人权学者托马斯·弗莱纳强调：“一旦把人权托付给法院这种制度设置，人权就有保障。”通过这些方式，财产权成为对抗政府专横权力最坚固的屏障。18世纪英国的皮特首相曾这样强调财产权的重要性：即使最穷的人在他的寒舍里也敢于对抗王权：“风能进，雨能进，国王不能进！”正是财产权对抗政府权力的制度装置，促进了宪政在西方国家的兴起。

宪政一开始就跟财产权具有直接的联系。1215年“大宪章”，不过是英国贵族为了保有自己财产而强迫国王签订的“城下之盟”。英国贵族们利用议会在财产权（税收）问题上与国王进行长期斗争，终于在1295年的“模范会议”上确立起国王向郡市征税需郡市同意的原则，开启了宪政之门。查理斯·比尔德在《美国宪法的经济分析》一书中雄辩地论证了：美国制宪会议实际上只是与会代表策划的反革命会议，是要把各州的权力转移到不代表人民的中央政府，并以此来保护和增进他们自己的财产。其实，宪政并不是什么神秘的东西，它仅仅体现了各种力量为了捍卫各自的财产而相互斗争、谈判、妥协最后达成的一种平衡状态。


3. 从“纸上的权利”到现实的保障：财产权的宪政之路


将“人权保障”、“私有财产不受侵犯”写进宪法，无疑是一个历史性的进步。但是，如果以为这样就实现了宪政，或者以为宪政就会自动实现，那就大错特错了。宪法上规定财产权，不等于我们的财产就真的有了保障。要使财产权从规定变成现实，或者说要实现从宪法到宪政，还有很长的路要走。

要使财产权从“纸上的权利”变成现实的保障，必须从以下几个方面入手：

第一，建立违宪审查制度。违宪审查制度的基本功能是将违宪法律法规和国家机关及其工作人员的违宪行为确定为无效并予以排除，使宪法规定在法律法规、国家机关及其工作人员那里得到贯彻。从我国以往的经验看，法律法规、国家机关及其工作人员的违宪现象常有发生，而且难以及时、有效地纠正。这极不利于对公民财产权的保护。因为，虽然宪法规定了私人财产不受侵犯，但其他法律法规乃至一些规章就可以对财产权予以限制或剥夺。必须从制度上对违宪法律法规和违宪行为予以排除，才能使宪法规定的财产权真正落到实处。

第二，推进宪法司法化。宪法司法化是指宪法规范由人民法院加以适用的过程和状态。由于种种原因，我国宪法一直被排除在司法适用之外。这对公民权利的保护也非常不利。在宪法条款未经普通法律法规具体化或者普通法律法规违宪情况下，宪法规定的公民权利将无法通过法院得到救济。“无救济即无权利”。为使财产权能够得到真正的保障，必须使宪法在法院得到完全、全面地适用，从而使公民获得司法救济。当务之急是要建立宪法诉讼制度特别是建立宪法诉愿制度，以保证宪法权利受到侵害的公民在没有其他法律依据时能够直接依宪法条文提起宪法之诉。

第三，确立正当法律程序原则。美国宪法规定，“非经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由和财产”。这就是著名的正当法律程序条款。正当法律程序原则的核心是要确立程序本位观念，赋予程序以独立价值。这对财产权的保护具有特别重要的意义。它主要针对政府，用以排除政府随意剥夺、恣意侵犯财产权的行为。你要剥夺我的财产权，必须依据事先确定的、公正的法律程序。只要你的程序不合法，你的行为就会被宣布无效；而不管你的动机是多么高尚，目的是多么合理！

第四，实现国有企业、集体企业、“三资”企业与私营企业的平等保护。在财产权受到保障的社会，公民获得了真正意义上的平等，穷人可以变富，富人可能变穷。这种变易完全根据财产权的规则，所有人在财产权规则面前都是平等的，因此，财产权是一项完全平等的权利。无论是国有企业与集体企业，还是“三资”企业与私营企业，其财产权最终都要落实到公民个体头上。不能因为财产权或者公民个体归属于不同的企业就受到不同的对待。对这些企业的不平等保护，其实质是对公民个体的不平等。